Sukces większości restauracji w dużej mierze zależy od ich lokalizacji i aranżacji. Dlatego na etapie tworzenia nowego lokalu tak ważnej jest zaplanowanie kwestii inwestorskich związanych z wynajęciem lokalu. Na co zwrócić uwagę i jakich rozwiązań unikać, aby swobodnie i bezpiecznie prowadzić swój biznes?
Kwestie prawne – lokal pod restaurację
Znalezienie odpowiedniego lokalu pod gastronomię nie jest prostym zadaniem. Rynek tego typu nieruchomości jest dość ograniczony i zamknięty. W średnich i dużych miastach nowe ogłoszenia znikają z portali natychmiast i trudno znaleźć lokal w ten sposób. Niewątpliwy czas kryzysu, wysokich cen i popandemicznych perturbacji może jednak w najbliższym czasie skutkować pojawieniem się wielu ofert wynajmu, w wyniku zamknięcia lub przeniesienia lokalu.
Warto pamiętać, że w tym okresie szczególnie trzeba zwrócić uwagę na kwestie zadłużenia i obciążenia nieruchomości. Dlatego przed podpisaniem umowy należy dokładnie zweryfikować stan prawny nieruchomości i kwestie właścicielskie. Z reguły właścicielem lokalu jest jednocześnie właściciel gruntu, na którym stoi nieruchomość. To pierwsza rzecz, jaką musimy potwierdzić i zweryfikować przed podpisaniem umowy. Kolejną, ważną kwestią jest zadłużenie, zajęcie komornicze lub obciążana hipoteka. Te kwestie swobodnie zweryfikujemy posiadając numer księgi wieczystej. Na stronie Ministerstwa Finansów bezpłatnie otrzymamy najważniejsze informacje, które możemy zestawić z tym, udostępnionymi przez właściciela.
Przed podpisaniem umowy możemy również poprosić o zaświadczenia potwierdzające brak zaległości w kwestii podatku od nieruchomości, opłat eksploatacyjnych, mediów czy niezaleganiu wobec ZUS i US. Wszystkie te kwestie zapewnią nam bezpieczeństwo i stabilność prowadzenia działalności. Pozostałe kwestie dotyczące przejęcia lokalu będą leżały po naszej stronie i to do przyszłego najemcy będzie należał obowiązek ich weryfikacji.
Wizerunek i opinia
Musimy pamiętać o tym, że przejmując lokal pod restaurację na rynku wtórnym — przejmujemy również jego historię i opinię. Warto zrobić porządny research zarówno w internecie, jak i wśród sąsiadów prowadzących działalność w pobliskim otoczeniu. Należy sprawdzić nie tylko opinie o poprzedniej działalności, ale również wszystkie pozostałości w sieci, które prowadzą pod wskazany adres. Po przejęciu lokalu będziemy musieli zadbać o usunięcie z sieci wszystkich historycznych danych, aby nie wprowadzać potencjalnych klientów w błąd. Dotyczy to przede wszystkim map googla, gdzie musimy zgłosić zamknięcie dotychczasowej firmy i zweryfikować swoją nową wizytówkę.
Drugim, ważnym miejscem w sieci są media społecznościowe, gdzie mogą się pojawiać różne opinie na temat firmy działającej pod tym adresem. Warto poinformować wirtualną społeczność o zmianie właściciela, nowym otwarciu, nazwie i specjalnej ofercie. Opinię o poprzednim najemcy i prowadzonej przez niego działalności można zweryfikować również wśród potencjalnych sąsiadów pytając o doświadczenia z poprzednim wynajmującym oraz z właścicielem lokalu.
Ograniczenia i wyzwania przy najmie komercyjnym
Poszukując lokalu pod gastronomię warto przeanalizować wszelkie kwestie organizacyjne związane z lokalizacją obiektu. Dotyczą one przede wszystkim:
- dostępu komunikacyjnego – parkingu i podjazdu. Jeżeli obiekt znajduje się w ścisłej zabudowie, warto zadbać o właściwy dostęp dla dostawców czy do wywozu śmieci. Jeżeli właściciel lokalu jest również właścicielem gruntu, a w sąsiedztwie znajduje się parking – warto zabezpieczyć do niego dostęp na etapie konstruowania umowy,
- pozwolenie na alkohol – te kwestie reguluje szereg przepisów nie tylko ustawowych, ale również samorządowych. Warto sprawdzić w jakiej odległości lokal znajduje się od instytucji edukacyjnych czy obiektów kultu religijnego. W niektórych miastach są również obręby, na które władze nakładają przepisy prohibicyjne. Warto sprawdzić, czy lokal nie znajduje się w strefie ograniczeń lub czy nie planowane jest ich wprowadzenie.
- reklama – coraz więcej samorządów przyjmuje swoje własne uchwały krajobrazowe, które ograniczają przedsiębiorcom umieszczenie reklam na fasadzie budynku. Jeżeli miasto, w którym chcemy wynająć lokal pod restaurację prowadzi taką politykę, to listę ulic oraz wytyczne, co do estetyki reklam znajdziemy w Biuletynie Informacji Publicznej.
- ogródek i sprzedaż otwarta – warto sprawdzić wszystkie możliwe opcje rozwoju działalności, zarówno w sezonie, jak i poza nim. Może się okazać, że do wystawienia ogródka potrzebne będzie pozwolenie na zajęcie pasa drogowego lub wydzierżawienie gruntu od innego właściciela.
- układ lokalu i atrybuty – do prowadzenia gastronomii konieczne jest zapewnienie odpowiedniej przestrzeni, tzn. odpowiednia liczba łazienek w lokalu, wentylacja w kuchniach restauracji czy klimatyzacja na sali jadalnej.
Może okazać się, że lokal który mamy na oku był również biznesem gastronomicznym i przy dzierżawie przejmujemy większość infrastruktury. Pamiętajmy aby wszystko dostosować do naszej koncepcji i strategii nowej działalności. Mamy tutaj na myśli nie tylko design ale też przejęte urządzania IT – stanowisko POS, kioski gastronomiczne czy wszelkie nośniki materiałów promocyjnych. Mamy też możliwość przejęcia nie tylko sprzętu, ale również samego systemu np. Gastro POS. To bardzo wygodny zabieg, bo wyszukanie odpowiedniego dostawcy takich usług jest czasochłonny i niejednokrotnie kosztowny.
Warunki umowy najmu
Decydując się na wynajem lokalu musimy przede wszystkim dobrze skonstruować warunki umowy najmu, aby zabezpieczyć własne interesy. W przypadku roszczeń możemy powoływać się tylko na zapisy ustalone i zatwierdzone przez strony. Dotyczy to również kwestii płatności (data płatności, odsetki od zaległego czynszu ale też waluta), które powinny być przekazywane transparentnie i na podstawie dokumentów księgowych. Dotyczy to nie tylko kwoty należnej za wynajem, ale również np. za odsprzedaż sprzętu czy dodatkowe usługi. Pamiętajmy o szczegółowym określeniu czasu trwania umowy, warunki wypowiedzenia a nawet kary umowne, które mogą obowiązywać dwukierunkowo.
